Як я брав іпотеку. Ч.1

ИпотекаЩе матеріали по темі:
Як придбати дах над головою
Етапи оформлення іпотеки
Брокер, застава, страхування
Правильно продаємо-купуємо житло
Іпотека без початкового внеску
Як я брав іпотеку. Ч.2
Як рятувати свою іпотеку

Як рятувати іпотеку. Продовження
Іпотека без згоди дружини? Це шанс!
Банк житло не відбере
Спецреєстр малозабезпечених позичальників
Страхування кредиту

Здогадувався, що іпотека буде затребуваною темою для обговорення, але не думав що настільки. Отримуючи одні й ті ж питання, дійшов висновку, що потрібно написати роз’яснювальну статтю, метою якої буде детальний опис іпотечного кредиту одного з банків, з точними цифрами і чітким переліком документів.

Мені дуже не хотілося писати про ті банки, в яких я працював. Тому повністю довірився поточному рейтингу іпотечного кредитування України. Взяв дані на одному з заслуговуючих поваги Інтернет-ресурсі, що публікує рейтинги банків у всіх напрямках. Отже, задавши список банків, практикуючих іпотечне кредитування, в першому рядку рейтингу виявив «UniCredit Bank» – колишній «Укрсоцбанк». Його і вибрав.

Озброївшись ручкою та блокнотом, сміливо попрямував на зустріч до кредитного менеджера – з переліком каверзних питань.

Дійсно, UniCredit Bank сьогодні кредитує під заставу житлового майна на первинному і вторинному ринку. Первинний ринок має багато складнощів, пов’язаних з інвестиційними компаніями, які м’яко кажучи, іноді нечесно поводяться по відношенню до клієнта (але це окрема тема, яку постараюся розкрити більш детально в іншій статті). Тому люди не так охоче погоджуються на такий вид кредитування. Мене, як звичайного клієнта, цікавив вторинний ринок, з видачею готівки на руки.

Даний фінансовий заклад, кредитуючи під заставу іпотеки, пропонує своїм клієнтам оформити кредит терміном від п’яти до двадцяти років. За умови, що мінімальний початковий внесок становитиме не менше 30% від вартості майна.

Моделюючи ситуацію з оформленням іпотечного кредиту, розглянемо «легенду» з чіткими цифрами і наближеними до реалій умовами.

Отже – я, як клієнт, бажаю купити собі квартиру, вартість якої становить 400’000 гривень. За умовами кредитування, я зобов’язаний погасити 30% від вартості житла самостійно. Помноживши 400’000 на 30% отримуємо 120’000 гривень – сума початкового внеску .
400’000 * 30% = 120’000

Згоден з тим, що дана цифра звучить дуже переконливо, але якщо ви дійсно зібралися купувати житло, і налаштовані сумлінно платити по кредиту, то зробивши перший внесок, зменшуєте суму кредиту, а значить, заощаджуєте свої гроші. Тобто саме вам це і вигідно. Для того щоб зрозуміти, чи зможе клієнт щомісяця оплачувати кредит, йому варто заздалегідь відкладати на початковий внесок. Хоча-б тільки з тієї причини, щоб відчути, наскільки радикальний для вас щомісячний відтік коштів з сімейного бюджету. А для банку початковий внесок є символом фінансової стабільності клієнта і індикатором його відповідальності перед своєю сім’єю – якщо він зміг накопичити, значить йому під силу і оплата.

Треба відзначити, що процентні ставки з іпотечною пропозицією даного банку мають заплутану систему лояльності , яка на практиці дуже незначно позначається на витратах клієнта. Тому не бачу сенсу мучити і вас тонкощами цієї складної системи.

Говорячи про процентну ставку, мене насторожило право банку запропонувати мені, починаючи з четвертого року після оформлення кредиту, іншу процентну ставку. Тобто, оформивши іпотечний кредит з даними фінансовою установою, клієнт укладає договір з твердої процентною ставкою лише на перші три роки . По закінченню трьох років, банк має право переглянути процентну ставку, за давно укладеним договором, виходячи з:
- Фінансової обстановки в країні;
- Політики національного банку;
- Спираючись на діючі процентні ставки за вкладами на той момент часу;
- З урахуванням зміни фінансової обстановки всередині банку.

Саме такі пункти в текстах кредитних договорів і називають «підводними каменями». Коли у клієнта немає вибору, він може погодитися на будь-які умови. Але за наявності вибору, варто задуматися – а чи потрібен мені такий кредит?

Процентна ставка
Оформляючи кредит на 20 років при первинному внеску 30%, банк пропонує клієнтам процентну ставку в розмірі 19,99%. Хибна думка звичайної людини, яка уявляє собі переплату по кредиту в 20% від загальної суми – це помилка. Задайте в пошуковику вашого браузера – «кредитний калькулятор», підберіть той, з яким вам розібратися найпростіше, занесіть дані та отримайте точні цифри.

Отже, ми бажаємо купити квартиру, вартість якої становить 400’000 гривень. З них 120’000 погашається вигляді першого внеску, значить, сума оформленого кредиту скласти 280’000 гривень.

400’000-120’000 = 280’000

За умови, що процентна ставка становить 19,99% строком на 240 місяців, то сума першого платежу складе 5831 гривня, з якої 1666,67 гривень буде погашення основного боргу, а 4664,33 гривні – подяку банку за користування його грошима, у вигляді нарахованих відсотків. З огляду на те, що банківські відсотки нараховуються тільки на залишок моєї заборгованості, наступна сума нарахованих відсотків буде розраховуватися за мінусом погашеної суми. І складе 5811,57 гривень, що на 20 гривень менше попередній суми. І так – протягом всього кредиту, кожна сума буде менше попередній на 20 гривень, до повного розрахунку з банком.

У даній таблиці показані точні цифри за розрахунком відсотків і виведена загальна сума щомісячного платежу, але тільки на 3 перших місяці (думаю, що для подання загальної картини погашень даних цифр буде достатньо).

№ місяця Залишок кредиту Тіло кредиту Нараховані %% Сума щомісячного платежу
1 280 000,00 1 166,67 4 664,33 5 831,00
2 278 833,33 1 166,67 4 644,90 5 811,57
3 277 666,66 1 166,67 4 625,46 5 792,13

Дотримуючись даного графіка і своєчасно виплачуючи по кредиту, банк за 20 років нарахує суму 842’050, 50 гривень. Враховуючи, що ми брали кредит 280’000, сума переплати по вище наведеним кредитом складе 562’050, 50. Серйозні банки не приховую своїх процентних ставок і не обманюють клієнтів. Але оформляючи кредит, намагаються не говорити про суму переплати, тобто – це саме те, про що мовчать банки.
Крім цього, погашення кредиту – далеко не єдина стаття витрат позичальника. Але про це – в наступній частині.

Оставить комментарий

Боб
Читайте ранее:
Іпотечний брокер, застава, страхування

Ще матеріали по темі: Як придбати дах над головою Етапи...

Іпотека

Іпотека або як придбати дах над головою Ще матеріали по...

Закрыть